El sistema negocial de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción en Colombia

Real estate trust of construction projects in Colombia is a legal business that has significant impacts on social and economic aspects in the country, which also raises questions about the actual role that the trust company should play and its coordinated relationship with the promoting/developing fiduciantes, as well as the need for greater protection for the area beneficiary during the construction project execution phase.

This context allows analyzing the configuration of a business system that involves the functional link of several legal businesses, with the center being the commercial trust contract, intercompany relations, and the pursuit of a common purpose. As a consequence of the emergence of this system, systemic business obligations are generated, the responsibility of the fiduciary promoters/developers and the trust company, in favor of the area beneficiary, related to necessary behaviors that must be observed for the adequate development and completion of real estate units to be sold.

CONTENIDO

AGRADECIMIENTOS

PRÓLOGO

INTRODUCCIÓN

1. Escenarios de mayor complejidad contractual

2. El fenómeno de la agrupación de contratos

2.1. Diversas situaciones de agrupamiento contractual

2.2. Nuevos retos para el derecho contractual

3. Problemática de la investigación: sistema negocial en la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción en Colombia

4. Metodología de la investigación

CAPÍTULO PRIMERO

REFERENTES CONCEPTUALES Y TEÓRICOS DEL SISTEMA NEGOCIAL

1. Presupuestos de la teoría del negocio jurídico que involucran la configuración de un sistema negocial

1.1. Autonomía privada en contextos de mayor complejidad negocial

1.2. Relatividad de los efectos de los negocios jurídicos y vinculación negocial

1.3. Causa concreta del negocio jurídico como elemento para la configuración de un sistema negocial

2. Conceptos jurídicos necesarios para el análisis de un sistema negocial

2.1. Contratación atípica

2.2. Contratos mixtos o complejos

2.3. Coligación funcional de contratos

3. Posiciones teóricas sobre los efectos de la coligación funcional de contratos

3.1. Vicisitudes de un contrato con respecto a los otros que integran el conjunto

3.2. Concepción de parte contractual en los contratos coligados

3.3. Acercamiento doctrinal y jurisprudencial a los efectos de la conexidad funcional de contratos en negocios jurídicos relacionados con el desarrollo de proyectos inmobiliarios de construcción

CAPÍTULO SEGUNDO

ESTUDIO DE CASO DE LA FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA

4. Esquema negocial de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción en Colombia

4.1. Fases de desarrollo del esquema de la fiducia mercantil inmobiliaria

4.2. Negocios jurídicos que se celebran y diferentes sujetos participantes

4.2.1. Negocios jurídicos en la fase previa o de promoción del proyecto inmobiliario

4.2.2. Negocios jurídicos en la fase operativa o de desarrollo del proyecto inmobiliario

4.2.3. Negocios jurídicos en la fase de transferencia de las unidades inmobiliarias y liquidación del fideicomiso

5. Razones para considerar la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción en Colombia como un sistema negocial

CAPÍTULO TERCERO

ELEMENTOS ECONÓMICO-JURÍDICOS DEL SISTEMA NEGOCIAL DE LA FIDUCIA INMOBILIARIA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA

6. Relaciones interempresariales en el sistema negocial de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción en Colombia

6.1. Formas de integración y de colaboración empresarial en el sistema negocial de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción

6.1.1. Grupos empresariales

6.1.2. Contratos de uniones o alianzas temporales y de cuentas en participación

6.1.3. Otras formas de relaciones interempresariales: más allá de los grupos empresariales y los contratos de colaboración

6.2. Propósitos de las relaciones interempresariales

7. Finalidad común que agrupa a los diversos negocios jurídicos en el sistema negocial de la fiducia mercantil inmobiliaria

7.1. Aspectos que involucra la configuración de la finalidad común en el sistema negocial de la fiducia mercantil inmobiliaria de proyectos de construcción

7.1.1. Las manifestaciones de la voluntad

7.1.2. Causa supranegocial

7.1.3. Negociaciones preliminares, prácticas empleadas y valoración y gestión de los riesgos negociales

7.2. Eventos que pueden afectar el cumplimiento de la finalidad común del sistema negocial de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción en Colombia

CAPÍTULO CUARTO

OBLIGACIONES NEGOCIALES SURGIDAS DE LA CONFIGURACIÓN DEL SISTEMA NEGOCIAL DE LA FIDUCIA INMOBILIARIA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA

8. Fundamentación para el análisis de las obligaciones negociales que surgen del sistema de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción

8.1. Necesidad de superar una visión aislada de los diversos negocios jurídicos que integran el sistema negocial de la fiducia mercantil inmobiliaria

8.2. Tensiones y contradicciones que se encuentran en el análisis de los datos de la investigación

8.2.1. Sobre el papel de la sociedad fiduciaria en estos esquemas negociales

8.2.2. Sobre la labor complementaria de los fideicomitentes promotores/desarrolladores y la sociedad fiduciaria

8.2.3. Sobre la calidad del beneficiario de área frente al contrato de fiducia de administración inmobiliaria

9. Planteamiento de obligaciones negociales sistémicas que surgen con ocasión del sistema de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción

9.1. Obligaciones de verificación efectiva del cumplimiento de las condiciones para el desarrollo del proyecto inmobiliario y de seguimiento a su ejecución

9.2. Obligaciones de inspección y control al correcto y oportuno cumplimiento de las obligaciones de los diferentes contratistas, subcontratistas y otros intervinientes del sistema

9.3. Obligaciones de cooperación mutua

9.4. Obligaciones de comunicación permanente y suministro de información reforzada

10. Naturaleza y efectos de las obligaciones sistémicas en el sistema de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción

10.1. Las obligaciones negociales sistémicas son obligaciones principales que no se reducen a los deberes secundarios de conducta, ni a las prestaciones propias de los profesionales que hacen parte de los negocios individuales

10.2. Las obligaciones negociales sistémicas corresponden a un evento de obligaciones indivisibles, en razón a la finalidad común que se busca alcanzar

10.3. Las obligaciones negociales sistémicas corresponden a unas obligaciones de medio o diligencia y también de resultado

11. Directrices para la interpretación de sistemas negociales surgidos en el contexto de la fiducia inmobiliaria de proyectos de construcción

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA

ANEXOS

Anexo A. Tabla con la relación de datos sobre negocios fiduciarios, en general, y de fiducia inmobiliaria, en particular, entre los años 2010 y 2019 en Colombia

Anexo B. Tabla con la descripción de los proyectos inmobiliarios analizados

Anexo C. Tabla con la descripción de los laudos arbitrales analizados sobre fiducia mercantil inmobiliaria

Anexo D. Tabla con la descripción de las sentencias analizadas de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sobre fiducia mercantil inmobiliaria

Anexo E. Cuestionarios de las entrevistas realizadas

                                                                                                                                                  Anexo F. Principales normas jurídicas que regulan o se relacionan con la fiducia mercantil inmobiliaria en Colombia