El estudio de títulos

The study of titles is the set of knowledge required to determine the legal feasibility of any operation on real estate. This implies a broad panorama, as the relationships that arise regarding real estate are multiple and therefore covering them in an absolute way is an almost impossible task. But despite this, we present a series of topics that we consider the most relevant or of greater practical sense for a lawyer facing this task, whether occasional or permanent, but also for all those who are dedicated to real estate activity. All this aimed at seeking a line of interpretation that allows, in one way or another, a certain legal stability and therefore the search and development of a principle of justice.

CONTENIDO

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO I

TÍTULO Y MODO

I. Elementos generales

A. Sistema romano

B. Sistema francés

II. Definición

A. Justo título

1. Introducción

2. Concepto

3. Títulos injustos

4. Titulo posesorio justo

B. Titulo falso

C. El justo título decae al decretarse su nulidad

D. La sola presencia de una escritura no constituye justo título

E. El justo título permite la tradición

F. Variedad de títulos

G. El título como prueba

H. Otras expresiones de título

III. Fuentes de las obligaciones

A. La fuente y el título

1. Obligaciones generadas del título

2. Títulos traslaticios y constitutivos

a. Promesa de compraventa

b. En la posesión el justo título debe ser traslaticio

c. El título falso no es traslaticio

3. Sentencias judiciales

a. Las decisiones judiciales como título

4. Efectos del registro cuando no hay nuevo título (partición)

a. Lesión enorme en la partición de una comunidad

b. Participación de la comunidad y solicitud de ventas ante la alcaldía

5. Títulos universales y singulares

6. Títulos gratuitos y títulos onerosos

7. Venta de cosa ajena y justo título

a. Pronunciamientos de la Corte Suprema de Justicia

CAPÍTULO 2

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

I. Generalidades

II. Modos originarios y derivados

III. La tradición

A. Definición

B. Origen

I. La traditio en el derecho romano

C. La tradición como negocio jurídico

D. Elementos de la tradición

1. Tradente

2. Adquirente

3. Consentimiento de las partes

a. Capacidad para intervenir en la tradición

4. Nueva presentación

a. Realización de un negocio jurídico inicial u otro acto

b. Efectos de este negocio jurídico o acto

c. Acto administrativo de registro

d. El acto de registro no transfiere el derecho de dominio o cualquier otro derecho real

e. Efectos de suprimir la tradición en los bienes inmuebles

5. Objeto de la tradición

6. Eventos de la tradición

a. Solemnidades de la tradición

b. Tradición sujeta a modalidades

c. Exigibilidad de la tradición d. Tradición de cosa ajena

7. Tradición de las cosas muebles

a. Tradición material

b. Tradición indirecta

c. Tradición de productos y frutos de un predio

8. Tradición de las cosas inmuebles

a. Modo de hacer el registro

b. Archivo del registro

c. La matrícula inmobiliaria

d. Entrega material de los inmuebles

e. Tradición de inmuebles en materia comercial

9. Transmisión del dominio en la herencia

10. Sentencias como título en la prescripción adquisitiva

11. Responsabilidad estatal por falsedad en una escritura

a. Existencia del daño

b. Documento de identificación en nuestro ordenamiento

c. Idoneidad de la cédula de ciudadanía como documento de identificación

d. Caso concreto

12. Tradición de los bienes baldíos

a. Determinación de los bienes baldíos

b. Imprescriptibilidad de los bienes baldíos

13. Pérdida de ejecutoriedad de actos que impiden la inscripción en registro de una extinción de dominio

a. Derecho de acceso a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios

CAPÍTULO 3

REGISTRO

I. Definición

A. Objetivos del registro

1. Función de registro de instrumentos públicos

B. Principios del registro

1. Rogación

a. Principio de rogación en actos en que intervienen entidades financieras

b. Rogación e identificación de los intervinientes

2. Especialidad

3. Prioridad o rango

4. Legalidad

5. Legitimación

6. Tracto sucesivo

C. Actos, títulos y documentos sujetos a registro

1. Actas de conciliación que contienen derechos reales

2. Estatuto de conciliación

3. Inscripción de bienes administrados por la Sociedad de Activos Especiales

D. Lugar donde ha de realizarse el registro

E. Unificación tecnológica

1. Transversalidad del servicio registral

2. Accesibilidad a servicios virtuales de registro

a. Transformación digital

3. Facilitación de las relaciones del ciudadano con el registro inmueble

4. Integración del proceso de registro

5. Aplicación de tecnologías de información en el servicio público registral

6. Modelos de prestación del servicio

7. Diversificación de canales de prestación de servicios

a. Radicación de documento o título vía electrónica en las notarías, despachos judiciales o entidades estatales

F. Registro móvil

G. Impuesto de registro

H. Impedimentos para ser registrador de instrumentos públicos

I. Reserva de ley respecto de las inhabilidades

2. Condiciones de acceso y desempeño del cargo de registrador de instrumentos públicos

II. Elementos constitutivos del registro

A. La matrícula

1. Folio de matrícula inmobiliaria

2. Ubicación del inmueble en dos o más círculos registrales

3. Matrícula inmobiliaria y cédula catastral

4. Propiedad horizontal

5. Reconstrucción de folios de matrícula

6. Cosas prescritas

7. Cosas baldías

a. Prescripción de dominios y bienes baldíos

8. Ingreso al Registro Único de Predios y Territorios Abandonados (RUPTA)

a. Ingreso del predio al Registro Único de Predios y Territorios Abandonados (RUPTA)

b. Radicación

c. Calificación

d. Inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria

B. Radicadores

C. Índices

D. Archivo de los documentos antecedentes

E. Actas de visitas

III. Cédula catastral

A. Definición

1. Objetivos generales

2. Aspecto físico

3. Aspecto jurídico

4. Aspecto económico

5. Aspecto fiscal

6. Avalúo catastral

a. Límite al impuesto predial unificado

b. Revisión de los avalúos catastrales

c. Recurso de reconsideración y agotamiento de los recursos en la actuación administrativa

d. Avalúos comerciales (Instituto Geográfico Agustín Codazzi)

7. Predio

a. Predios baldíos

b. Predios ejidos

c. Predios vacantes

IV. Relación entre registro y catastro

V. Apertura y contenido del folio de matrícula inmobiliaria

A. Apertura

B. Contenido

1. Tradición

a. La compraventa

b. Promesa de compraventa

c. Otros eventos de la compraventa

d. Leasing habitacional

e. Arrendamiento y arrendamiento con opción de compra

f. Hábitat y vivienda

g. Acción y actuación urbanística

2. Gravámenes

a. Hipoteca

b. Prenda

3. Limitaciones y afectaciones

a. Usufructo

b. Uso y habitación

c. Servidumbres

d. Condición

e. Arras confirmatorias penales y cláusula penal

f. Propiedad horizontal

g. Patrimonio de familia

h. Afectación a vivienda familiar

4. Medidas cautelares, prohibiciones y otras limitaciones

a. Valorización

b. Plusvalía

5. Tenencia

a. Arrendamiento por escritura pública

b. Comodato

c. Anticresis

6. Falsa tradición

a. Definición

b. Posesión inscrita

c. Artículo 946 del Código Civil que trata de la reivindicación

d. Liquidación de la sociedad conyugal

e. Saneamiento de la falsa tradición y otorgamiento de títulos de propiedad

f. Nulidad de pleno derecho

g. Aplicación retrospectiva de la ley

C. Solicitud del acto de registro

1. Actos generales o particulares

2. Cómo se realiza el registro

a. Actos susceptibles de ser registrados

b. Cesión de posición contractual en servidumbres

c. Impuesto de registro

3. Radicación

a. Radicación por vía electrónica

4. Calificación

a. Requisitos de identificación de un inmueble

b. Calificación de instrumentos con título ejecutivo

c. Registro parcial

d. Suspensión del trámite de registro de documento de autoridad judicial

e. Suspensión del trámite de registro por falsedad

f. Inadmisibilidad del registro g. Titulo antecedente

h. Restitución de turnos

i. Devolución sin registrar. Orden judicial

5. Inscripción

6. Constancia de inscripción

7. Registro definitivo

a. Notificación de los actos de inscripción

b. Notificación de los actos administrativos de no inscripción

c. Notificación y firmeza del acto administrativo

d. Prueba del derecho de propiedad de bienes inmuebles

8. Desistimiento del registro

9. Alcances del estudio de legalidad y validez de contenidos en las escrituras públicas

10. Registro de actos judiciales o administrativos

a. Prohibición judicial de realizar actos de inscripción

b. Concurrencia de embargos

c. Efectos del embargo

d. Registro de la cesión de bienes fiscales

11. La prelación de turnos y las decisiones judiciales

12. Registro de hipotecas y patrimonios de familia

13. Registro provisional

a. Alcances del antiguo registro provisional

14. Corrección de errores

a. Término para la corrección

15. Firmeza del acto administrativo de registro y publicidad

16. Recursos

17. Cancelación del registro

a. Cancelación judicial

a. Desconocimiento de la revocatoria directa

b. Caducidad de medidas cautelares o contribuciones especiales

18. Revocatoria directa o corrección de errores

b. Cierre de folios

19. Certificados

a. Certificados especiales

20. Restitución de tierras

a. Despojo y abandono forzado de tierras

b. Restitución jurídica

c. Titulares del derecho de restitución

d. Registro de tierras despojadas y abandonadas

e. Registro Único de Predios y Territorios Abandonados por la Violencia (RUPTA)

f. Procedimiento del registro de tierras despojadas, abandonadas o en peligro

g. Registro Único de Predios y Territorios Abandonados (RUPTA)

h. Limitación para el fraccionamiento de predios rurales

21. Hecho superado

22. Títulos de propiedad al poseedor de pequeña entidad Índice de jurisprudencia

CAPÍTULO 4

DE LA FUNCIÓN NOTARIAL

I. Definición

A. Apuntes sobre la fe notarial

1. Otras notas sobre la fe pública

2. La función notarial es una función pública

a. Otros conceptos sobre la función notarial

b. En lo atinente a la responsabilidad, el Consejo de Estado ha puntualizado

c. Sobre el concepto de autoridad, la Corte se ha pronunciado de la siguiente manera

d. Naturaleza de la función notarial

e. Función notarial como servicio público

f. Función notarial como forma de organización administrativa

g. Función fedante de la actividad notarial

h. La función notarial implica el ejercicio de autoridad

i. Los notarios no son servidores públicos

3. Calidades para ser notario

4. Competencia de los notarios

a. La función pública de llevar el registro civil puede ser confiada a los notarios

b. Autenticaciones

c. Actuación y ejercicio de las funciones de los notarios

d. Control de legalidad que realizan los notarios

e. Regularidad formal de los instrumentos autorizados

f. Neutralidad y autonomía de los notarios

g. La desviación de poder

h. Incompatibilidades notariales

i. Ventanilla Única de Registro

5. Régimen de insolvencia de la persona natural no comerciante

a. Definiciones

b. Competencia

c. Supuestos de la insolvencia

d. Requisitos de la solicitud de trámite de negociación de deudas

e. Efectos de la aceptación de la solicitud

f. Procesos ejecutivos alimentarios en curso

g. Terceros garantes y codeudores

h. Convalidación del acuerdo privado

i. Liquidación patrimonial

j. Acciones revocatorias y de simulación

k. Negociación de bienes sobre los que se ha constituido patrimonio de familia

CAPÍTULO 5

DE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS

I. Elementos generales

A. Definición

B. Es un instrumento

C. Es solemne

D. Es pública

II. Proceso de perfeccionamiento de una escritura pública

A. Inexistencia de una escritura

B. Subsanación de otras irregularidades por falta de firma del notario

C. Nulidad de una escritura pública

D. Efectos de la nulidad para el instrumento y para los actos contenidos en él

E. Competencia para declarar la nulidad de una escritura pública

F. Causales de nulidad de la escritura pública

1. Cuando el Notario actúa fuera de los límites territoriales del respectivo círculo notarial

2. Cuando falta la comparecencia ante el notario de cualquiera de los otorgantes, bien sea directamente o por representación a. Suplantación de una de la partes dentro de un contrato b. Comparecencia por fuera de la notaría ante funcionario distinto del notario (delegación)

3. Cuando los comparecientes no han prestado aprobación al texto del instrumento extendido

4. Cuando no aparecen la fecha ni el lugar de la autorización, la denominación legal del notario, los comprobantes de la representación, o los necesarios para autorizar la cancelación

a. Comprobantes de la representación

5. Cuando no aparece debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente

6. Cuando no se han consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones a. Extensión lineal

7. Otras causales de nulidad

a. Ausencia de los comprobantes fiscales

b. Resolución del contrato por incumplimiento

c. Lesión enorme y simulación

d. Embargo y registro de la escritura

e. Declaración de propiedad y acción reivindicatoria

f. Certificado de Registro de Deudores Alimentarios Morosos

8. Nulidad y casación

a. Causal primera

b. Causal segunda

III. Otros elementos de la escritura pública

A. Redacción

B. Fines de la declaración

C. El acto y sus elementos

D. Lenguaje

E. Medios y forma de extender la escritura

F. Comparecencia

1. Identificación de los comparecientes

2. Documento de identidad

3. Huella dactilar

G. Determinación del valor comercial en la enajenación de inmuebles

5. Datos que deben consignarse en la escritura

A. Datos generales

B. Representación

1. Facultades del representante

2. Formalidades del mandato

C. Algunas reglas relativas a la compraventa

1. Prohibición al mandatario

2. Facultad inherente en el poder para recibir

3. Facultad para hipotecar

4. Interpretación de las facultades del mandante

5. Requisitos formales del poder tratándose de inmuebles

6. Requisitos de los poderes para la afectación a vivienda familiar

7. Representación de incapaces

8. Capacidad legal de las personas con discapacidad, mayores de edad

a. El derecho al reconocimiento de la personalidad jurídica

b. La capacidad jurídica

c. Nuevas reglas relacionadas con la capacidad jurídica

V. De las estipulaciones del instrumento público

A. Redacción

B. Documentos para identificar los inmuebles

I. Identificación de los inmuebles

a. Clasificación de los diferentes tipos de inmuebles

b. Certificado catastral

c. Nomenclatura

d. Linderos

e. Cabida

f. Mutaciones de los predios

g. El reglamento de propiedad horizontal no necesita ser protocolizado

h. Corrección y/o inclusión de cabida y corrección de áreas y/o linderos

2. Título de adquisición

3. Información sobre limitaciones del dominio

4. Precio de la cosa

a. Renta bruta

5. Algunas notas sobre la vivienda de interés social y prioritario

b. Determinación de la renta bruta en la enajenación de activos

a. Patrimonio de familia en vivienda prioritaria

b. Restitución del subsidio familiar de vivienda

6. Exenciones en vivienda de interés prioritario

a. Cancelaciones especiales

b. Cesión o transferencia a título gratuito de bienes fiscales

7. Leasing habitacional y subsidio de vivienda

8. Cesión del leasing habitacional y de los créditos hipotecarios

a. Cesión del leasing habitacional

b. Cesión de créditos hipotecarios

9. Transferencia de inmuebles fiscales para vis

A. Lectura y aprobación de la escritura

B. Firma de la escritura

a. Imprescriptibilidad de los bienes fiscales

b. Actos de transferencia

c. Reparto de actos en los que intervienen el Fondo Nacional del Ahorro y las entidades territoriales

VI. Otorgamiento de la escritura pública

1. Firma a ruego

2. Firma de la escritura

3. Autorización

C. Responsabilidad del notario

D. Sistema nacional de anti lavado de activos, contra la financiación del terrorismo y la financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva

VII. De las cancelaciones

A. Cancelación por parte de los otorgantes

B. Cancelación de una escritura decretada judicialmente

C. Extinción de las obligaciones que consten en escritura pública D. Cancelación de gravámenes, limitaciones, condiciones o hipotecas VIII. Protocolizaciones

IX. Del reconocimiento de documentos privados

A. Diligencia de reconocimiento para personas que no saben o no pueden firmar

B. Diligencia de reconocimiento para personas sordas, ciegas o que no sepan leer

C. Comparecientes absolutamente incapaces

X. Autenticaciones

XI. De las copias

A. Expedición de copias parciales o totales de escrituras o documentos

B. Derecho a obtener copias auténticas de las escrituras públicas

C. Cesión de crédito constituido por escritura pública

D. Contenido de la nota de expedición de las copias

E. Forma de corregir errores en las copias

XII. Certificados

XIII. De las notas de referencia

XIV. Corrección de errores y reconstrucción de escrituras

A. Correcciones o salvedades en las escrituras antes de ser firmadas

B. Escrituras de corrección

1. Corrección de errores aritméticos

2. Cambio del inmueble

3. Errores relacionados con los datos de un inmueble

a. Error en la nomenclatura

b. Error en la denominación y descripción del inmueble

c. Actual titular del derecho de dominio

d. Error en el número de folio de matrícula inmobiliaria y/o cédula catastral

e. Error en los linderos

f. Error en los linderos por cambio en los inmuebles

g. Error en los nombres o apellidos

h. Error en los títulos antecedentes

i. Error en la fecha o número de escritura o del funcionario

j. Error por falta de anotación de un comprobante fiscal

4. Escrituras de corrección y/o aclaración de acuerdo con la Superintendencia de Notariado y Registro

C. Cancelación de las escrituras de ratificación de hipoteca

XV. Responsabilidad de los notarios

A. Algunos ejemplos en torno a la responsabilidad de la función notarial

1. Responsabilidad por ir en contra de la fe notarial

2. Errores en el contenido y en la forma de una escritura

3. El notario no puede excusarse bajo el pretexto del cumplimiento de una circular o instrucción administrativa que no contiene un acto obligatorio

4. Autonomía notarial

5. Función notarial

6. Actos administrativos en una escritura pública

7. Vigilancia de la Superintendencia de Notariado y Registro

XVI. Notas, constancias y advertencias consignadas en las escrituras públicas

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            XVII. Índice de jurisprudencia