Fiducia inmobiliaria
Tensión entre la autonomía privada, el derecho a la vivienda digna y el derecho del consumo
En Colombia no existen estudios acerca de la denominada fiducia inmobiliaria, más allá de la presencia de algunos párrafos en algunos manuales de derecho financiero y algunos conceptos emanados de la hoy Superintendencia Financiera de Colombia.En tal virtud , este trabajo aborda el análisis y estudio de los aspectos más importantes y característicos de la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda en sede del derecho a la vivienda digna y del derecho del consumo, con miras a examinar algunas instituciones de mayor utilización en la práctica del mercado inmobiliario, siempre con la mira puesta en los terceros interesados en adquirir las viviendas resultantes del proyecto de construcción, en su calidad de consumidores, quienes por la forma como se promueve o comercializa la adquisición de vivienda, valiendose del esquema propio de la fiducia mobiliaria podrían resultar afectados, como sucede, por ejemplo, en aquellas hipótesis en que las viviendas no se construyen ni se entregan en la fecha convenida, cuando si bien la vivienda que se entrega es la convenida, ella presenta defectos que dificultan su uso, o lo tornan más costoso, o, en fin, lo impidan, o lo que es más grave aún, cuando el promotor/ constructor/ desarrollador devienen insolventes.
In Colombia there are no studies about the so-called real estate trust, beyond the presence of some paragraphs in some financial law manuals and some concepts emanating from the current Financial Superintendency of Colombia. As such, this work addresses the analysis and study of the most important and characteristic aspects of the real estate trust for the development of real estate construction projects for housing based on the right to decent housing and consumer rights, with a view to examining some institutions most used in market practice real estate, always with its sights set on third parties interested in acquiring the homes resulting from the construction project, in their capacity as consumers, who, due to the way in which the acquisition of housing is promoted or marketed, using the furniture trust's own scheme, could be affected, as happens, for example, in those hypotheses in which the homes are not built or delivered on the agreed date, when although the home that is delivered is the agreed upon one, it has defects that make its use difficult, or render it more expensive, or, in short, they prevent it, or what is even more serious, when the promoter/builder/developer becomes insolvent.
fiduciarios traslaticios y no traslaticios del derecho de dominio
Naturaleza y función económica de la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda
Régimen jurídico de la fiducia inmobiliaria en el ordenamiento colombiano
La fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción se caracteriza por involucrar un claro fenómeno de conexidad o agrupamiento contractual
Problemática general que plantea el fenómeno de la conexidad contractual y su incidencia en la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción
Concepto de conexidad contractual y requisitos o elementos que permiten determinar la existencia de la conexidad contractual
Pluralidad de contratos Nexo causal o funcional
Relevancia jurídica de la conexidad contractual en la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción CAPÍTULO SEGUNDO LA FIDUCIA INMOBILIARIA PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN DESDE LA PERSPECTIVA DEL DERECHO CONSTITUCIONAL. A LA VIVIENDA DIGNA: LUCES Y SOMBRAS DE LA FIGURA
Planteamiento introductorio
La función económico-social de la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción se materializa en el derecho constitucional de acceso a la vivienda digna
La problemática de la causa en la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción
Límites constitucionales a la libertad contractual en el ejercicio de la actividad fiduciaria, particularmente en la celebración y ejecución de contratos de fiducia
inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda
Sujetos a quienes les interesa adquirir la vivienda para hacer realidad el derecho constitucional a la vivienda digna
Sujetos a quienes les interesa adquirir la vivienda con fines eminentemente especulativos
A manera de colofón
CAPÍTULO TERCERO LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR EN LA JUSTICIA INMOBILIARIA PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA
Problemas y riesgos que plantea la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda Problemas jurídicos
Riesgos jurídicos
La defensa de los consumidores adquirentes de vivienda dentro del ordenamiento jurídico colombiano
Las fases de la formación del contrato para la adquisición de vivienda a través del esquema fiduciario
Las condiciones generales de los contratos que subyacen al fenómeno de la conexidad contractual que caracteriza el esquema de la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción
El principio de la autonomía privada
Las condiciones generales de la contratación fiduciaria
Los contratos de fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción son contratos por adhesión a condiciones generales
Las condiciones generales de la contratación no son sinónimo de contrato fiduciario por adhesión o cláusula no negociada de modo individual
Las cláusulas abusivas en los contratos de fiducia inmobiliaria Contenido de los contratos de fiducia inmobiliaria de acuerdo con las instrucciones impartidas por la superintendencia financiera
El deber de información en la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda
El deber de información a cargo de las sociedades fiduciarias
El deber de información a cargo del promotor/constructor / desarrollador
Contenido contractual e integración de la publicidad en la fiducia inmobiliaria
La contabilidad en la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda
La rendición de cuentas en la fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción de inmuebles destinados a vivienda
CAPÍTULO CUARTO TIPOLOGíA Y ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS RELACIONES JURÍDICAS QUE SUBYACEN AL ESQUEMA DE LA DUelA INMOBILIARIA PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Planteamiento introductorio
Marco jurídico de las relaciones establecidas entre los distintos sujetos que intervienen en la fiducia inmobiliada pala el desarollo de proyectos de constitución
Relaciones jurídicas entre las sociedades fiduciarias y los fideicomitentes
Encargos fiduciarios de preventas
Contratos de fiducia inmobiliaria de administración y pagos Y fiducia inmobilialia de tesoreria
Naturaleza jurídica de los contratoS de fiducia inmobiliaria de administración y pagos y fiducia inmobilialia de tesorería
Sujetos que intervienen en la celebración de contratos de fiducia inmobiliaria de administración y pagos Y fiducia inmobilialia de tesorería El o los fidcicomitentes El fiduciario
El o los beneficialios
Relaciones jurídicas entre las sociedades fiduciarias y los terceroS interesados en adquirir las unidades inmuebles ,resultanteS del proyecto de construcción
Contratos de vinculación
Naturaleza jurídica de los contratos de vinculación Los contratos de vinculación no son títulos aptoS para transferir el derecho de dominio
Los contratos de vinculación son contratos de consumo
Encargos fiduciarios de preventas
Relaciones jurídicas entre los promotores y/o constructores y/o desarrolladores y los terceroS interesados en adquirir las unidades inmuebles resultantes del proyecto de construcción
Contrato de reserva de inmueble Contrato de opción
Contrato de promesa de compraventa
CAPITULO QUINTO PAPEL QUE CUMPLE LA CONEXIDAD CONTRACTUAL EN RELACIÓN CON LA RUINA DE LA EDIFICACIÓN
Planteamiento introductorio
La obligación de administrar
Contenido y alcances de la obligación de administrar en los contratos de fiducia inmobiliaria de preventas
Contenido y alcances de la obligación de administrar en los contratos de fiducia inmobiliaria de tesorería Contenido y alcances de la obligación de administrar en los contratos de fiducia inmobiliaria de administración y pagos
La obligación de transferir el derecho de dominio de las unidades construidas a los terceros adquirentes
La obligación de transferir el derecho de dominio derivada de la celebración de contratos de vinculación
La obligación de transferir el derecho de dominio derivada de la celebración de contratos de promesa de compraventa
El problema del riesgo de pérdida de la edificación ocurrida antes de la entrega y transferencia del derecho de dominio a los terceros adquirentes La obligación de saneamiento
CAPÍTULO SEXTO LA RESPONSABILIDAD DE LAS SOCIEDADES FIDUCIARIAS EN EL CONTEXTO DE UN CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
El estado actual de la cuestión
Análisis de la responsabilidad civil del fiduciario con fundamento en la culpa contractual
La diligencia y cuidado de las sociedades fiduciarias y sus agentes en el contexto de la fiducia inmobiliaria
La culpa de la fiduciaria en la fiducia inmobiliaria de prcventas La culpa de las sociedades fiduciarias en la fiducia inmobiliaria de tesorería
La culpa de las sociedades fiduciarias en la fiducia inmobiliaria de administración y pagos
A manera de colofón
Análisis de la responsabilidad del fiduciario desde la perspectiva del principio de la buena fe
La buena fe no excluye la posibilidad de un actuar culposo por parte del fiduciario
La buena fe en el periodo o etapa precontractual La buena fe en el periodo o etapa de celebración del contrato La buena fe en el periodo o etapa de ejecución del contrato Las consecuencias derivadas de la buena fe dependen de cada específico negocio de fiducia inmobiliaria y del concreto interés contractual subyacente La buena fe en la ejecución del contrato de fiducia de preventas La buena fe en la ejecución de los contratos de fiducia inmobiliaria de tesorería y fiducia inmobiliaria de administración y pagos Sobre las sociedades fiduciarias pesa un deber de garantía o seguridad que encuentra fundamento en el principio de la buena fe La mayor exigencia respecto a la actividad de las sociedades fiduciarias en el contexto de la fiducia inmobiliaria no debe exceder los linderos de lo que se considere razonable
La naturaleza de la responsabilidad de las sociedades fiduciarias por la ruina de la edificación: ¿contractual o extracontractual?
La responsabilidad contractual de la sociedad fiduciaria frente a los terceros adherentes/beneficiarios por la insolvencia del fideicomitente promotor o constructor o desarrollador
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Luis Gonzalo Baena Cárdenas
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Abogado de la Universidad Externado de Colombia, con una Especialización en Derecho de la Empresa de la Universidad de los Andes y Doctor en Derecho de la Universidad Externado de Colombia.Experiencia profesional:Catedrático de derecho comercial en la facultad de derecho de la Universidad Externado. Profesor en las especializaciones de derecho contractual y contratación administrativa, derecho de los negocios, derecho notarial y registral de la Universidad Externado de Colombia. Se ha desempeñado como consultor, director nacional jurídico de Coomeva Cooperativa Financiera, Vicepresidente jurídico de la Corporación Financiera del Pacifico, Presidente de Leasing Financiera Cauca, entre otros.Entre sus diversas publicaciones se destacan, lecciones de derecho mercantil, el leasing habitacional, la responsabilidad fiscal de los administradores de las instituciones financieras, y reflexiones acerca de la responsabilidad contractual del fiduciario
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