Propiedad horizontal

The practical development of horizontal property entails a problem that does not have a solution in the mere interpretation of Law 675 of 2001, since everyday life creates a series of situations that need to be addressed and are not precisely contemplated, and therefore an exercise must be carried out to provide a solution to all these eventualities.

The solution to the aforementioned problem has been shaping through the decisions of the higher Courts, which has generated an important casuistry. That is why we have tried to find most of these decisions and, once done, provide a logical organization to facilitate their study.

The result of the above, as can be inferred, has a methodology different from what we are used to, which generally stems from the law. However, its importance lies in being a constant source of consultation on matters scattered throughout jurisprudence.

CONTENIDO

INTRODUCCIÓN

BREVE REFERENCIA HISTÓRICA

PRESENTACIÓN HISTÓRICA POR LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Titularidad de bienes

1. Imposición de obligaciones

2. Limitaciones al ejercicio de la propiedad

3. Negocio jurídico

4. Situación de quienes no son propietarios

B. La Ley 675 de 2001 como regulación integral y sistemática de la propiedad horizontal

1. La propiedad horizontal como sucesor de los anteriores propietarios

C. Linderos y propiedad horizontal

D. Propiedad horizontal y personería jurídica

E. Los derechos fundamentales de las personas jurídicas

F. La ley que regula el régimen de propiedad horizontal. Breve referencia histórica

G. Titularidad de los bienes comunes

1. Teoría de la comunidad

2. Teoría de la persona jurídica

3. Coexistencia de derechos

H. Características del régimen de propiedad horizontal

1. Naturaleza del reglamento de propiedad horizontal

I. Nulidad del reglamento de propiedad horizontal

1. Falta de protocolización de los planos

J. Conflicto de competencia en el cobro de cuotas de administración

K. Ineficacia de decisiones tomadas por la asamblea de copropietarios

1. Falta de quorum necesario decisorio

2. Decisiones tomadas en contravención del quorum

L. ¿A quién pertenecen los bienes comunes?

M. Urbanización no sometida al régimen de propiedad horizontal

N. Persona jurídica en la propiedad horizontal según la Corte

O. Tutela contra decisión del Tribunal de Arbitramento por cambio de destinación de inmuebles

ACCIÓN DE TUTELA

A. Centros comerciales y derechos fundamentales a la dignidad humana, al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal

B. Procedencia de la acción de tutela en una copropiedad

C. Reglas que se deducen de la jurisprudencia de la Corte

D. Algunos casos de ejemplo

1. Controversias sobre propiedad horizontal

E. Requisitos de procedibilidad de la acción de tutela contra providencias judiciales

F. Acción de tutela entre habitantes de copropiedad, aspectos generales

1. Procedencia de la acción entre habitantes de la copropiedad

2. Discriminación dentro de la propiedad horizontal y acción de tutela

3. Acción de tutela contra administración de conjunto residencial

4. Subsidiariedad de la acción de tutela

5. Procedencia de la acción de tutela para resolver sobre el cobro de honorarios de abogado

6. Controversias que surgen de la propiedad horizontal y la acción de tutela

7. Controversias suscitadas por el cobro de multas por inasistencia

8. Procedencia de la acción de tutela para modificar bienes de uso común. Caso de persona en discapacidad

9. Sustentación del test de igualdad

10. Aplicación del test de igualdad en la propiedad horizontal

G. Tutela en caso de daños ocasionados a la vivienda

1. Grietas en una vivienda y tutela

H. Prohibición de entrada de pedidos a domicilio

1. Procedencia formal de la acción de tutela

2. Sustento para no permitir la prohibición de entrega de domicilios

I. Subsidiariedad en asuntos de propiedad horizontal

1. Subsidiariedad en asuntos de daños a la vivienda por obras colindantes

J. Derecho fundamental de petición ante organizaciones privadas

K. Reglas jurisprudenciales relativas a la petición ante organizaciones privadas

1. Caso concreto de la vulneración

ACTUACIONES DE LAS AUTORIDADES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Declaración de persona no grata por las autoridades administrativas de la copropiedad

1. El Estado de subordinación de los residentes

2. Declaración de persona no grata e idoneidad para controvertir esta decisión

3. ¿Qué se entiende por persona no grata?

4. Indefensión y subordinación

5. Facultades sancionatorias de las asociaciones de copropietarios

6. Difamación por situaciones inexactas o por valoraciones subjetivas

B. Cobros a residentes y respeto al debido proceso

C. Suspensión de servicios esenciales prestados directamente por la administración

1. Suspensión de servicios siempre y cuando no se afecten necesidades vitales

a. Facultades de las juntas administradoras para la custodia y conservación de las zonas comunes

b. Suspensión del servicio de parqueadero

c. Uso de parqueaderos y pago de expensas

d. Cambios por la asamblea respecto de garajes de uso exclusivo

ALGUNOS EVENTOS EN EL DESARROLLO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Propiedad horizontal y uso de zonas comunes

B. Regulación de zonas comunes no debe limitar arbitrariamente derechos fundamentales

C. Caso concreto

D. Vulneración a los derechos al buen nombre, a la honra, a la intimidad y a la dignidad humana dentro de una copropiedad

E. Vulneración al derecho de petición por particulares

USO DEL PARQUEADERO POR PERSONA EN CONDICIÓN DE DISCAPACIDAD

A. Uso del parqueadero para menor que padece diferentes patologías

B. Parqueaderos para personas en situación de discapacidad

C. Normatividad sobre parqueaderos para personas en situación de discapacidad

1. Demarcación de los estacionamientos accesibles

D. Instalación de rampas para discapacitados

I. El derecho a la accesibilidad física como una garantía del derecho a la libre locomoción y el deber de solidaridad

DAÑOS GENERADOS A LA VIVIENDA POR OBRAS REALIZADAS EN LUGARES COLINDANTES. REQUISITO DE SUBSIDIARIEDAD

A. Reglas fijadas para determinar cuándo no hay habitabilidad adecuada

RÉGIMEN DE LOS INTERESES DE MORA CUANDO HAY RETARDO EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES

A. Normatividad sobre intereses en materia civil y comercial

B. La propiedad horizontal tiene un carácter especial

C. Aplicación del principio de igualdad

D. Calidad de no contribuyente de la persona jurídica - propiedad horizontal

E. Lista de morosos, derecho a la intimidad y buen nombre

ATRIBUCIONES DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS INMUEBLES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Funciones del administrador del conjunto o edificio

B. Representación de los copropietarios por intermedio del administrador

C. Agendas o libros de registro son instrumentos idóneos de control en conjuntos residenciales

D. Registros de actos de menores de edad

E. Multas por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias

F. Prohibición de ingreso de personas que amenazan la tranquilidad y el orden

G. Expulsión de la vivienda que una persona ocupa

H. Titularidad y capacidad de sancionar

I. Deudores morosos y derecho al buen nombre

J. Conflicto de normas en el tiempo para el cobro de cuotas de administración

K. De la aplicación del régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001, según el artículo 86, de acuerdo con la sentencia C-488 de 2002

L. Publicación de la lista de morosos en zonas comunes

1. Procedencia de la tutela en caso de mora de las cuotas de administración

2. Legitimidad en la suspensión de servicios administrativos

M. Nombramiento del administrador. C-127 de 2004

1. Nombramiento por el consejo de administración

2. Motivación para la creación de los consejos de administración

3. Condiciones para ser administrador

4. Facultades y límites constitucionales de las asambleas de copropietarios y de los consejos de administración de los establecimientos de comercio

N. Adquisición de señal de cable obligada por la asamblea de copropietarios

1. Principio de la doble vía

O. Competencia para conocer la impugnación de decisiones de los órganos de administración

TÍTULO EJECUTIVO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Requisitos procesales de la acción ejecutiva

B. Remate de inmueble y saneamiento de las cuotas de administración

C. Observaciones en contra de la solidaridad

1. Solidaridad y cobro de expensas en proceso de sucesión

2. Imputación del valor recibido por el remate y cancelación de cuotas de administración

D. Requisitos para la solidaridad

ANIMALES DOMÉSTICOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Los derechos fundamentales y la tenencia de animales domésticos en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal

1. Circunstancias que rodean la tenencia de un animal doméstico

2. La tenencia de animales domésticos supone el ejercicio de derechos fundamentales

3. Restricciones a los derechos de los propietarios o tenedores de animales domésticos

4. Imposición de multas por mantener un animal doméstico

5. Tenencia de animales domésticos

6. Código nacional de policía y convivencia y tenencia de animales

7. Concepto sobre los perros guías

ORDEN DE APERTURA DE UN ESTABLECIMIENTO COMERCIAL LOS DOMINGOS. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

A. Coeficientes de propiedad

1. Coeficientes y derechos civiles y políticos

2. Votación y coeficiente de copropiedad

3. Competencia del legislador frente al régimen de propiedad horizontal

4. La democracia y el régimen de propiedad horizontal

5. Proporcionalidad del voto porcentual y la garantía del derecho a la igualdad

B. Algunas reglas en la toma de decisiones de las asambleas

1. Decisiones que no corresponden a la regla económica del equilibrio

a. Reglas de la Corte respecto de las votaciones

b. Precedente de la Corte en cuanto a las votaciones

c. Normas demandadas sobre coeficientes de copropiedad

d. Argumentos de la demanda

e. Libertad de configuración del legislador en materia de propiedad

2. Coeficiente de propiedad y reparto de las contribuciones a las expensas comunes

3. Principio de igualdad, respeto a la propiedad privada y coeficiente de propiedad

NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. MATERIA TRIBUTARIA

A. La configuración del fenómeno de la cosa juzgada

B. Unidad de materia en asuntos tributarios

C. Impuesto de industria y comercio, tributo municipal D. Explotación comercial de algunas áreas de la propiedad horizontal

VARIOS ASPECTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Vías para la solución judicial de conflictos surgidos en la copropiedad

B. Conjuntos o edificios de uso comercial y expensas comunes 

C. Desafectación de bienes comunes no esenciales

D. Quorum y mayorías

1. Se pueden encontrar varias reglas

E. Decisiones de contenido económico y no económico

F. Libre desarrollo de la personalidad y mayorías

G. Nombramiento de revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto

1. Desigualdad con el nombramiento de revisores fiscales en los conjuntos comerciales

UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS

A. Junta administradora en las unidades inmobiliarias cerradas

B. Unidades inmobiliarias cerradas y autonomía administrativa

C. Mayorías para objetar los actos de autoridades de urbanismo

ALGUNAS DECISIONES ADMINISTRATIVAS

A. Prohibición de prestar la piscina para fisioterapias

B. Las decisiones de los administradores de la propiedad horizontal deben garantizar derechos fundamentales de los copropietarios

C. Test de igualdad por el enfrentamiento de derechos

D. Instalación de cámaras de vigilancia privadas. Improcedencia de la tutela

E. Establecimiento comercial abierto con violación del reglamento de propiedad horizontal

ESPACIO PÚBLICO

A. Título ejecutivo en expensas sobre espacio público

B. Determinación de los bienes a administrar

C. Mantenimiento de bienes de uso público

1. Principio de solidaridad

2. Determinación de las responsabilidades

D. Del concepto de espacio público y su protección constitucional

CASOS ESPECÍFICOS

A. Suspensión de servicios al arrendatario

B. Libre circulación

1. Simultaneidad entre bienes de uso público y bienes privados

2. No procedencia de la acción de tutela contra fallos de tutela

3. Resolución del caso concreto

4. Acción de tutela contra un centro comercial

Responsabilidad

CONTRAVENCIONES COMO LIMITACIONES BÁSICAS PARA LA CONVIVENCIA Y LA AUTORIDAD QUE PUEDE IMPONERLAS

A. Competencias de las empresas de seguridad frente a las libertades individuales

B. Competencia de los regímenes de propiedad horizontal para limitar derechos

C. Facultades y límites constitucionales de las asambleas de copropietarios y de los consejos de administración de los establecimientos de comercio

D. Apertura dominical de establecimientos de comercio

E. Prohibición de entrada a un copropietario.

Existencia de otro medio de defensa

1. Competencia y procedimiento

F. Tutela contra decisión judicial - cuotas de administración

G. Desplazamiento transitorio de comerciantes por mejoras físicas en infraestructura

H. Los derechos de los niños, la responsabilidad de los padres cuando viven en comunidad y los límites de la administración de un conjunto residencial

I. Devolución de dineros por diligencia nula

J. Negación de la prescripción adquisitiva de dominio al no estar sometido el inmueble al régimen de propiedad horizontal K. Diferencias entre un edificio y una asociación de copropietarios

UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS Y ESPACIO PÚBLICO

A. El espacio público como límite a los intereses particulares B. La afectación permanente del espacio público por vía de cerramientos no es permitida

EJEMPLARES CANINOS POTENCIALMENTE PELIGROSOS

A. Aspectos normativos

1. El principio de igualdad

2. El derecho al debido proceso

3. Examen de constitucionalidad de los artículos 126 a 134 de la Ley 1801 de 2016 y finalidad de la medida

4. Posibilidad de violación del principio de igualdad

B. Responsabilidad de los tenedores de perros de razas potencialmente peligrosas

1. Registro de ejemplares caninos potencialmente peligrosos

C. Control de caninos potencialmente peligrosos en zonas comunes

1. Lectura integral del precepto

2. Dejar deambular caninos potencialmente peligrosos

D. Traslado de ejemplares potencialmente peligrosos sin bozal o traílla

1. Prohibición para niños y personas con limitaciones

IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEAS

A. No elaboración del acta de la asamblea

B. Competencia para impugnar actas y actos de la asamblea

PARTICIPACIÓN POLÍTICA EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

A. El derecho fundamental a la participación política se extiende a los demás campos de la actividad del individuo

1. Violación al derecho fundamental a la participación

a. Derecho a votar y paz y salvo por cuotas de administración

2. Existencia de otro medio de defensa judicial

ADMINISTRADOR

A. Certificación del administrador por valores superiores a los reales

SOLUCIÓN DE CONFLICTOS ENTRE COPROPIETARIOS SOMETIDOS POR EMISIONES RADIOACTIVAS PROVENIENTES DE ZONAS COMUNES

A. Los accionantes se encuentran en estado de subordinación respecto de las entidades demandadas

1. Corresponde al juez civil solucionar los conflictos que surgen entre vecinos por inmisiones que superan los límites de la normal tolerancia

2. Amparo como mecanismo transitorio

3. Exposición a ondas electromagnéticas

4. Vulneración del derecho a la salud

5. Principio de precaución

B. Jurisprudencia constitucional sobre la instalación de antenas de telecomunicaciones

C. Marco normativo que regula la ubicación y el funcionamiento de estaciones o antenas de telefonía móvil celular

D. Posible afectación futura de la salud

EXPULSIÓN DE CENTRO COMERCIAL

A. Violación al derecho de igualdad al prohibir el ingreso de un taxi al parqueadero de su propiedad

1. Las decisiones de la asamblea general de copropietarios deben estar acordes con la Constitución

2. Solución siguiendo el test de razonabilidad

REVISOR FISCAL-CONTADOR PÚBLICO

A. Ejercicio de la contaduría pública

1. Exigibilidad de título para ejercer la contaduría pública B. Revisoría fiscal

C. Trato discriminatorio respecto de contadores autorizados

LAS COMUNIDADES DE VECINOS

A. impermeabilización de la parte exterior del edificio

B. los corredores de un conjunto considerados como vía pública C. proselitismo político en áreas comunes

D. discriminación en la utilización de los ascensores

E. situación de indefensión y relación de copropiedad

EFECTOS HORIZONTALES DE LOS DERECHOS FUNDAMENTALES

A. Igualdad y no discriminación

B. Caso concreto

C. Suspensión del servicio de ascensores

DERECHOS FUNDAMENTALES

A. Subestaciones eléctricas en la propiedad horizontal B. Conexidad entre la afectación al medio ambiente y los derechos fundamentales a la salud, la vida y la integridad física

C. La vulneración no debe ser hipotética, sino que debe estar probada

JUEZ COMPETENTE PARA COBRO DE CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

A. responsabilidad extracontractual por daño a la propiedad horizontal

B. despido del administrador

C. solicitud de reintegro por parte del administrador

D. demanda por parte de la administración

E. actos de administración y actos de dominio

CUESTIONES VARIAS

A. Derechos como consumidores de los copropietarios

B. Posesión por parte de centro comercial

1. Elementos configurativos de la posesión y la interversión del título

C. Improcedencia de la acción de tutela para garantizar el derecho al voto de administración

D. Determinación de bienes privados de la propiedad horizontal

E. Despido del administrador por parte del consejo

F. Convocatoria a asambleas

G. Accidentes de contratistas en la propiedad horizontal

H. Impugnación de actas por poseedores

BIENES COMUNES

A. Entrega de bienes comunes

B. Determinación del momento de entrega de los bienes comunes

C. Plazos para reclamar por parte de la copropiedad

D. Responsabilidad por hurto de una unidad de la copropiedad

E. Responsabilidad civil contractual de la propiedad horizontal por hurto

F. Áreas para futuras ampliaciones

G. Demanda contra un estado extranjero

H. Hurto de vehículos dentro de la copropiedad

I. Responsabilidad de los copropietarios respecto de los bienes comunes o de uso común

J. Destinar como zona de uso común terrazas adyacentes a un apartamento

K. Propiedad industrial y nombres en la fachada de los edificios

ALGUNOS TIPOS DE CONFLICTOS

A. Propiedad horizontal y usucapión

B. Conflictos entre copropietarios

C. No todos los conflictos entre copropietarios deben tramitarse en única instancia

D. Obligaciones reales o propter rem

E. Conflicto de competencia cuando el demandado es una sociedad

F. Competencia para cobro de cuotas de administración según reglas del Código de Comercio

G. Cobro de cuotas extraordinarias al poseedor

H. Sanciones con violación del debido proceso

I. Control de convencionalidad en asuntos de copropiedad

J. Demanda contra los copropietarios, y no contra la copropiedad

PRESTACIÓN DE ALGUNOS SERVICIOS

A. Falta de solidaridad por la prestación del servicio de vigilancia

B. Solidaridad en el pago de servicios personales debe probarse

ALGUNOS ASPECTOS PROCESALES

A. Módulos de contribución y reglamento de propiedad horizontal

B. Demanda contra la escritura que contiene el acto de reforma de la propiedad horizontal

C. Proceso divisorio en relación con las áreas comunes de la extinta propiedad horizontal

D. ¿Debe protocolizarse la sentencia que declara extinguida la propiedad horizontal?

E. ¿En los procesos divisorios debe aportarse licencia de construcción?

ASPECTOS GENERALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Acción de grupo para lograr indemnización por daños en la construcción

B. Embargo de las cuotas de administración de un edificio sometido a propiedad horizontal

C. Embargabilidad de dineros provenientes de explotación económica de zonas comunes

D. Solicitud de inexistencia de la propiedad horizontal

E. Notificación a todos los copropietarios dentro de un proceso de inexistencia de la propiedad horizontal

F. Embargo estando en curso la inscripción del reglamento de propiedad horizontal

EVENTUALIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN

A. Solidaridad en el pago de las expensas comunes ordinarias

B. Solicitud para invalidar decisión de la asamblea sobre aumento exagerado de cuotas de administración

C. Obligatoriedad en el pago de las cuotas de administración D. Caducidad de la acción y tránsito de legislación

E. Rendición de cuentas contra el administrador de la copropiedad

F. Representación legal y derechos de los copropietarios

G. Diferencia entre expensas ordinarias y cuotas extraordinarias

H. Gastos para el mantenimiento de la piscina: ¿son cuota ordinaria o extraordinaria?

I. Legitimación en la causa por activa

J. No procedencia de la prescripción adquisitiva sobre inmuebles no sometidos al régimen de propiedad horizontal

EVENTUALIDADES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A. Conformación de la propiedad horizontal por varios predios

B. Normas sustanciales

C. Solicitud de nulidad del acto de registro de una reforma de propiedad horizontal

D. Cobro del impuesto predial en áreas comunes

E. Contribuyentes responsables de la autorretención a título de impuesto sobre la renta y complementarios

F. Notificación por correo entregada en portería de propiedad horizontal

G. Actividad de vivienda turística en propiedad horizontal

H. Decisiones adoptadas por el consejo de administración de la unidad residencial. subsidiariedad en el caso concreto

I. Registro de la persona jurídica que surge de la propiedad horizontal

J. Pago de aportes al Sena, al ICBF y al régimen contributivo de salud

K. Manejo de aguas residuales vertidas por una propiedad horizontal

L. Servicio de parqueadero prestado por propiedades horizontales y cobro del IVA

M. Régimen de propiedad horizontal como excepción a la indivisibilidad de la hipoteca

N. Conformación de la propiedad horizontal en territorio de un grupo étnico

O. Efectos de la acción popular en las áreas comunes de la propiedad horizontal (espacio público)

P. Funcionamiento de casinos dentro de centros comerciales

PROPIEDAD HORIZONTAL Y PROPIEDAD COLECTIVA E IDENTIDAD SOCIAL Y CULTURAL

BIBLIOGRAFÍA

Jurisprudencia consultada

Corte Constitucional

Corte Suprema de Justicia

Consejo de Estado

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    ÍNDICE TEMÁTICO